如何通过 Section 13 合法涨租金（AST 租约指南）
面对英格兰地区的保证短期租赁（AST）租约，房东若想在合同期满或转为滚动租约后提高租金，必须遵循法律程序。其中Housing Act 1988第13条（即 Section 13）提供了合法途径。本文以通俗方式为首次出租和经验房东讲解如何通过 Section 13 向租客涨租金，包括适用条件、填写 Form 4（第13(2)条通知）的要点、涨租频率和时限、法律流程，以及2025年前后相关法律的最新动态。
Section 13 是什么？适用条件有哪些？
blog.openrent.co.ukengland.shelter.org.ukSection 13 指《1988年住房法》第13条规定的租金增加程序。当房东与租客无法通过协商达成涨租一致时，房东可依此法条提出单方面的租金上涨通知。该程序 仅适用于“保证租赁”（assured tenancy）或“保证短期租赁”（AST）的“周期性租约”（periodic tenancy），即租约按月或按周滚动续存的情形blog.openrent.co.uk。如果租约仍在固定期限内（fixed term），一般不能在固定期中途使用 Section 13 涨租**——若租约有约定的租金审查条款（rent review clause），则须按合同约定执行，不能改用 Section 13citizensadvice.org.uk。只有当固定期结束、租约进入周期性滚动状态后，才能发出 Section 13 通知（即使在固定期内送达通知，新租金也必须等到固定期结束后才能生效）england.shelter.org.uk。
需要注意以下适用前提：
- 租约性质：租赁须为 AST 或其它受保障租赁（assured tenancy）的周期性租约。普通的周期性AST（例如固定期结束后转为按月续租）符合条件blog.openrent.co.uk。如果租客与房东签订了新的固定期合同，则在新的固定期内不能通过 Section 13 涨租金citizensadvice.org.uk。
- 首次涨租时间：法律规定租约第一年内不得通过 Section 13 涨租金england.shelter.org.uk。也就是说，从租约开始日期起的前12个月内，房东不可发出 Section 13 通知。这适用于无固定期的合同和有固定期的AST；若有6个月固定期，也需等累计满一年后才可依据第13条调整租金england.shelter.org.ukengland.shelter.org.uk。
- 频率限制：Section 13 一年内只能使用一次。每次涨租至少间隔52周england.shelter.org.uk（约等于12个月）。所以房东不能在12个月内连续多次发出第13条涨租通知england.shelter.org.uk。如果一年内已经通过Section 13涨过租，就需等待至少52周后才能再次使用。
- 无现存约定：如果当前租约文件中没有租金调整条款（如没有rent review clause），才需要使用Section 13。当原合同本身规定了租金调整机制且租期未结束，则应按合同执行，不适用Section 13citizensadvice.org.uk。但若租约进入法定的周期续租（statutory periodic）阶段，任何原固定期内的租金调整条款通常失效，此时涨租就必须使用 Section 13 通知england.shelter.org.ukengland.shelter.org.uk。
概括而言，Section 13适用于英格兰AST滚动租约在每隔至少一年进行的租金上涨，而且必须使用正式书面通知告知租客。下面我们详细介绍这一书面通知的形式——Form 4表格的正确使用方法。
如何使用并填写 Form 4 （Section 13(2) 通知）
gov.ukblog.openrent.co.ukSection 13 要求房东向租客发送 书面的涨租通知。英国政府制定了规范格式——即 Form 4 表格（全称：Landlord’s Notice proposing a new rent under Section 13(2) of the Housing Act 1988）。房东应当使用该表格或一封包含同样信息的信函来提出租金上涨england.shelter.org.uk。为了确保合法有效，建议直接使用官方提供的 Form 4 模板，并按照要求正确填写每一项内容blog.openrent.co.uk。
Form 4 的主要内容和填写要点如下：
- 租客信息：填写通知发送对象（To）部分，包括所有租客的姓名和租赁物业的地址studocu.com。确保姓名拼写准确、地址完整无误blog.openrent.co.uk。租客信息错误可能导致通知无效citizensadvice.org.uk。
- 房东信息：在 From 部分填写房东或房东代理的姓名和联系地址，以及联系电话等studocu.com。如果有多个共同房东，通常都需签名；或经他们同意由一名房东代表签署studocu.com。房东信息同样要准确无误blog.openrent.co.uk。
- 现行租金与新租金：表明当前租金金额及计费周期（周/月/年），以及拟议的新租金金额及周期studocu.com。Form 4 上通常有格式如：“现行租金 £___ 每[周/月/年]，拟议新租金 £___ 每[周/月/年]”，填写数额并选择正确的计费单位（删去不适用的选项）studocu.com。务必确保所填新租金额为您希望收取的正确金额，且符合市场水平（过高可能被视为“不合理”并在后续遭到挑战）gov.uk。
- 生效日期：也就是通知中第4段要求填写的“新租金开始日期”studocu.com。这日期必须满足法律规定：提前足够的通知期（下节详述）且落在一个租赁周期开始的日子england.shelter.org.ukstudocu.com。例如，若租期按月滚动且每月5日为周期起始日，则新租金应从某月的5日开始生效england.shelter.org.uk。填写日期时要确保符合这些要求，否则通知可能无效studocu.comstudocu.com。
- 费用组成（可选项）：如果租金中包含了独立核算的费用（例如市政税、供水费、服务费等），表格提供了填写这些费用金额的栏目studocu.com。一般AST租金不含市政税，但可能包含部分服务费，房东可在此列出当前租金和新租金中各包含多少此类费用。如无，则填“N/A”或“Nil”。
- 签名和日期：房东或其代理人必须在通知尾部签字并注明日期studocu.comstudocu.com。签名可以是手写或电子签名（如表格是电子打印的，可使用打印的签名）studocu.com。未签名的通知将被视为无效citizensadvice.org.uk。日期即通知发出的日期，也很重要，因为通知期的计算将从次日开始算起。
填写完成后，请再次仔细核对所有信息的准确性。如果表格填写有误（如名字拼错、地址错误、日期不合法等），建议重新填写再送达，以免被租客以技术原因挑战通知的有效性
常见错误提示：根据行业经验，一些房东在填写 Section 13 通知时容易犯以下错误，需要注意避免
blog.openrent.co.ukblog.openrent.co.uk：
- 未满足使用条件：在未满足上述适用前提下发送了通知（如距离上次涨租未满52周，或租约开始未满1年）。这会使通知无效blog.openrent.co.uk。
- 生效日非租期开始日：新租金并非从一个租赁周期的起始日开始。这不符合Section 13要求blog.openrent.co.uk。务必对照租约（或与租客确认）租期开始日期，并以该日期为基准确定生效日。
- 通知期不足：没有给予足够提前量（至少1个月或更长，见下文）的通知时间citizensadvice.org.uk。如果给租客的通知时间少于法定要求，租客可据此质疑通知效力。
- 遗漏签名或日期：房东/代理人未签名，或未填写通知日期citizensadvice.org.uk。未签字的通知无法律效力，必须补正。
- 遗漏必要联名签署：若有多个共有房东，需按要求共同签署或取得一致同意由一人代签studocu.comblog.openrent.co.uk。
只要按照指导正确填写 Form 4，并避免上述错误，您的 Section 13 通知就具备了法律效力。接下来，还需要确保遵守法定的通知时间和频率要求。
涨租金的频率与通知时间要求
Section 13 通知的频率已在前文强调：每12个月才能使用一次，且租约第一年内不得使用
england.shelter.org.uk。因此，房东应合理规划涨租频率，不要过于频繁。
**通知提前期（Notice Period）**方面，法律对房东提前通知租客的时间有明确规定
england.shelter.org.ukengland.shelter.org.uk：
- 如果租金按周付或月付（租期不到1个月或正好按月），须至少提前 1个月 通知england.shelter.org.uk。
- 如果租金按季度支付（每3个月一次），须至少提前 3个月 通知england.shelter.org.uk。
- 如果租金按年付，须至少提前 6个月 通知england.shelter.org.uk。
上述要求源自 Section 13(2) 及相关法规，对应于不同租期长度的最短通知期
studocu.com。绝大多数AST是按月付租，因此通常至少提前一个月送达 Form 4 给租客gov.uk。请注意，这里的一个月是法定最小值，实际操作中为了稳妥，很多房东会给予略长于一个月的通知（例如提前5-6周），以确保万无一失。无论如何，通知期不足将使涨租无效。
新租金生效日必须是租期周期的开始日
england.shelter.org.ukstudocu.com。举例来说，如果租客原先租约每月15日开始计算租期（即租金每月15日支付），那么涨租后的新租金也应从某个月的15日开始生效，而不能从15日之外的任意日期。这一点要求在Form 4中也有注明studocu.com。选择生效日时，可以考虑选择距离通知送达日稍远的周期起始日，以确保满足通知期。例如：您在3月1日送达通知，租客按月每月20日付租，则最早新租金生效日应选在4月20日（因为3月20日距离通知不足一个月），这样既满足一个月通知期，又符合周期起点。
下表汇总了 Section 13 涨租程序中的关键时间点与法律要求，方便您快速参考：
| 时间/规则 | 法律要求 |
|---|---|
| 首次可涨租时间 | 租约开始 12个月内 不得使用 Section 13 涨租 |
| 涨租频率限制 | Section 13 通知 每隔 ≥52周 方可再次使用（每年最多一次） |
| 通知形式 | 使用官方规定的 Form 4 书面通知租客（含所有必需信息） |
| 提前通知期 | ≥1个月（周付/月付租期）；≥3个月（季付租期）；≥6个月（年付租期） |
| 生效日期要求 | 新租金须从租期开始日生效，例如租期从每月5日开始则涨租从某月5日开始 |
| 送达方式 | 可通过挂号信、一等平信、当面递交等方式送达，确保有送达证明（若租约指定送达方式则按约定） |
| 租客申诉期限 | 租客若异议，需在新租金生效前（通知期届满前）向租金裁定委员会申请裁决 |
| 裁决结果生效 | 法庭裁定的租金通常从房东通知中注明的生效日开始适用（特殊情况可延后最多2个月） |
（表：Section 13 涨租的关键时间和程序要点）
涨租的法律流程：租客的权利与租金裁定委员会
当房东正确发送了 Section 13 通知后，接下来的流程取决于租客是否接受新的租金：
- 租客接受：如果租客同意新的租金，他们通常会直接从生效日起按新金额支付租金。england.shelter.org.uk实际操作中，租客可能不会正式“回复”通知，但只要在新租金生效日之后开始交纳新租金，即视为接受。接受涨租后，新租金即在后续租期持续适用。
- 租客无回应：如果租客既未明确同意也未提出异议，那么当通知期届满、新租金生效日到来时，法律假定租客默认接受调整blog.openrent.co.uk。此后房东有权按新租金收取租金。因此，租客不采取行动的情况下，房东即可在生效日起按新标准收租。
- 租客提出异议：如果租客认为涨租“不公平”或超出市场水平，他们有权将此事提交第一级物业法庭（First-tier Tribunal, Property Chamber），也俗称租金裁定委员会，请求裁定公允的租金水平blog.openrent.co.uk。租客必须在新租金的生效日期之前向法庭提出申请（不能晚于通知期结束)，否则将视为放弃异议权england.shelter.org.uk。提醒房东，在通知送达后至生效日期这一期间内，应留意是否收到法庭的通知或租客的申请副本。
租金裁定委员会（First-tier Tribunal）是独立机构，会审查租客的申请并评估房东所提租金是否高于类似物业的市场租金
blog.openrent.co.uk。法庭考虑的因素包括：房屋状况、当地市场行情、租赁条款等，然后确定一个该物业在当前市价下合理的租金水平england.shelter.org.uk。裁定结果可能有三种blog.openrent.co.uk：
- 维持房东通知的涨后租金（如果认为该金额符合市价）；
- 裁定一个不同的租金（可以更高或更低，取决于市场价判断）；
- 降低租金至低于现行水平（极少数情况下，若发现现租金已高于市价）。
注意：目前法律并不禁止法庭裁定的金额高于房东起初要求的水平，因此在理论上，租客申诉存在租金被裁更高的风险gov.uk。不过这种情况罕见，一般只有房东要求的金额明显低于市价时才可能发生。2025年的改革建议（见下节）计划取消法庭将租金裁定得高于房东提议金额的可能性，以消除租客顾虑gov.uk。
如果租客如期提出了裁定申请，那么原通知的生效日将暂缓，直到法庭做出决定。在等待裁决期间，租客通常继续按原租金支付，直至新租金确定。法庭作出决定后，新租金通常从房东最初通知中写明的生效日开始追溯适用
england.shelter.org.uk。这意味着如果裁决过程耗时较长，可能出现补缴或退款差额的情况。不过，根据拟议的新法，未来将禁止将涨租追溯至早于裁决日期，以避免租客一下子背负多月差额gov.ukgov.uk。如果租客面临严重经济困难，法庭在新法下还可裁定将涨租的生效再顺延最多2个月gov.uk。
总之，Section 13 涨租程序赋予了租客申诉权利：他们可以免费向First-tier Tribunal申请裁定，无需律师，手续相对简单
gov.uk。作为房东，务必要严格遵守流程，让通知有效合法；而租客如果接受涨租则按期支付，如不接受也应及时行使权利。在多数情况下，只要涨幅合理，租客会选择接受或者协商小幅调整，从而避免走法律程序。
2025年最新法律动态：租赁改革法案对 Section 13 的影响
近年来，英国政府提出了**《租赁改革法案》（Renters Reform Bill）（又称“租客权利法案”）以改善私营租房市场的公平性。截至2025年，此法案正在立法过程中，其中关于涨租**的部分值得房东关注。
gov.ukgov.ukRenters Reform法案预计将强化 Section 13 作为唯一合法的涨租途径。主要变化包括：
- 取消租金审查条款：一旦立法，所有私营租赁的涨租都必须通过 Section 13 法定程序来进行gov.ukgov.uk。也就是说，将不再允许在租约中通过约定条款自动涨租，确保租客始终有权通过法庭上诉不合理涨租gov.uk。这对于固定期内惯用的租金上涨条款也是一大改变 —— 今后房东即使在固定期合同中写入涨租条款，实际执行时也需走Section 13程序，以保障租客可申诉。
- 统一通知期为2个月：法案提议将 Section 13 通知期统一规定为至少2个月gov.uk。目前月租需1个月通知、年租需6个月通知的区别可能调整为一刀切两个月，给予租客更充裕时间应对涨租或寻求裁决。这意味着将来房东涨租需要更早规划（特别是月租情形下通知期从1个月延长到2个月）。
- 坚持一年一次原则：法案确认房东一年内仅能涨租一次，且涨幅需与市场水平一致mayerbrown.com。这一点与现行规定相符，旨在防止恶意频繁小幅涨租扰民，同时允许房东根据市场调整至合理水平。
- 保障租客申诉权益：正如前文提到的新规，法案将消除租客申诉时“租金被裁更高”的风险，即裁决上限不会超过房东最初要求的金额gov.uk。并且禁止将涨租追溯到裁决日前，以免租客因等待裁决而累积大额欠款gov.uk。此外，法庭可在认定租客有困难时将涨租缓行最多2个月gov.uk。这些措施增强了租客对抗不合理涨租的信心。
目前（2025年初），Renters Reform Bill 尚未完全生效实施，Section 13 的使用规则仍按现行法律执行。但房东应密切关注该法案的进展。一旦新法正式实施，房东在拟定租赁合同时需要更新做法（不再依赖合同内涨租条款，而改为通过法定通知），并在涨租计划中考虑到2个月通知期的新要求。建议定期查阅政府官方指南，确保您的涨租操作符合最新法律
小结
通过 Section 13 提出租金上涨，是英格兰房东在 AST 租约下合法涨租的主要方式。关键在于：认清适用场景（周期性租约且满足一年一次）、严格按照 Form 4 模板填写通知、给予法定提前通知期，以及尊重租客的申诉权利。合理运用 Section 13 不仅保障了房东调整租金的权益，也给予租客充分的知情权和申诉渠道，防止因程序不当引发纠纷。
在实际操作中，房东如与租客关系融洽，往往会在发送正式通知前先行沟通涨租意向，尝试达成一致并签署书面同意
gov.uk。若租客同意，则也可通过双方签署一份简易的租金变更协议来调整租金，这在任何时间都可进行。然而，一旦协商未果，Section 13 通知就是保障您合法涨租的必要手段。希望本文提供的科普指南，能帮助英格兰地区的房东们正确运用法律工具，在保障自身收益的同时维护良好租赁关系。
参考资料：
- 英国政府官网：租赁房产指南之租金上涨gov.ukgov.uk
- Shelter 英国住房慈善机构：私营租房涨租规定england.shelter.org.ukengland.shelter.org.uk
- 《1988年住房法》第13条及Form 4 表格示例studocu.comstudocu.com
- OpenRent房东指南：Section 13通知操作解析blog.openrent.co.ukblog.openrent.co.uk
- 英国政府：《租客权利法案》官方解读gov.ukgov.uk
